Immobilienmaklerbüro

Praktische Informationen für potenzielle Klienten

Das Immobiliengeschäft ist in der Tschechischen Republik ein freies Gewerbe. Man trifft auf dem Markt Zahlreiche Immobilienunternehmen an. Wie erkennt man unter diesen vielen Unternehmen das richtige und seriöse? Zunächst sollte man erklären, womit sich Immobilienunternehmen befassen. Zu den Tätigkeiten von Immobilienunternehmen gehören insbesondere zwei Basisdisziplinen. Zum einen die klassische Vermittlung von Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien, und zum anderen Immobilienverwaltung. Zu anderen Aktivitäten gehört dann Immobiliendevelopment (Bau und anschließender Verkauf oder Vermietung von Objekten). Die meisten Immobilienunternehmen in der Tschechischen Republik befassen sich mit der Vermittlungstätigkeit in Kombination mit Immobilienverwaltung. Die Entwicklung zeigt jedoch, dass Spezialisierung erforderlich sein wird.

Die Vermittlung von Erwerb, Verkauf und Vermietung von Immobilien stellt die häufigste Tätigkeit dar. Wir werden davon ausgehen, dass ein Immobilieneigentümer sich entscheidet, dessen Immobilie zu verkaufen und sich an ein Immobilienunternehmen zu wenden. Bereits die ersten Eindrücke in dem Immobilienunternehmen sind ein wichtiger Hinweis auf die Qualität. Die Einrichtung, Kleidung und Auftreten der Mitarbeiter, der Empfang des Klienten – das sind alles wichtige Hinweise. Wenn sich der Klient auf ein etabliertes Unternehmen wendet, ist es besser den Termin mit einem konkreten Mitarbeiter im Vorwege zu vereinbaren. Der erste Besuch ist üblicherweise ein Erkundungsbesuch. Die Klienten sollten im Zuge dieses Besuchs ausführliche Informationen über die Arbeitsweise des Unternehmens erhalten. Er sollte alle Informationen betreffend den Vermittlungsvertrag, Umfang der Dienstleistungen, Zahlungsmodalitäten, Höhe der Provision usw. erhalten. Nach dieser Einführung wird die Besichtigung der Immobilie vereinbart und anschließend wird der Vermittlungsvertrag unterzeichnet. Es kommt häufig vor, dass der Vertreter des Immobilienunternehmens bereits bei der Besichtigung der Immobilie den Auftrag ablehnt. Oft liegt der Grund dafür darin, dass die Preiserwartung des potenziellen Klienten in Anbetracht des Zustandes und Verkaufsmöglichkeiten unangemessen sind. Ein seriöses Immobilienunternehmen machen den Klienten hierauf aufmerksam und lehnen den Auftrag ab. Wenn sich aber beide Parteien einigen, steht dem Abschluss des Vermittlungsvertrages nichts im Wege.

 Die meisten renommierten Immobilienunternehmen unterzeichnen ausschließlich die sog. Exklusivverträge. Das sind Verträge, auf deren Grundlage dem Immobilienunternehmen die Ermächtigung zur ausschließlichen Vertretung des Klienten beim Verkauf der gegenständlichen Immobilie erteilt wird. Im Weiteren gehen wir also nur von einem Exklusivvertrag aus.

Was sollte ein Exklusivvertrag enthalten? Zunächst sollte ersichtlich sein, gemäß welcher Vorschrift der Vertrag geschlossen wird. Ferner müssen natürlich die Vertragsparteien eindeutig bezeichnet sein. Falls es mehrere Eigentümer gibt, sollten ihre beglaubigten Vollmachten vorliegen, die den Klienten dazu ermächtigen, sie beim Verkauf der Immobilie zu vertreten. Sehr wichtig sind natürlich die Unterlagen betreffend die Immobilie. Die Basisunterlagen sind die Erwerbsurkunde und Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Eine Erwerbsurkunde ist der Kaufvertrag, Erbschein, Vereinbarung über die Herausgabe einer Sache, Schenkungsvertrag, Beschluss des Gerichts über güterrechtliche Auseinandersetzung der Ehegatten usw. Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster sollte aktuell sein, weil des Öfteren vorkommt, dass eine Immobilie innerhalb von kurzer Zeit mehrmals verkauft wird, und die ursprünglichen Eigentümer einen Auszug vorlegen, der zwar ein paar Tage oder Wochen alt ist, aber der Eigentümer hat sich in der Zwischenzeit bereits geändert. Zu diesen Basisdokumenten wird in der Regel auch ein geltendes Sachverständigengutachten und Aufnahme aus der Grundbuchkarte verlangt. Das sind allerdings Dokumente, die auf Wunsch des Klienten jedes Immobilienunternehmen sicherstellen kann. Ein wichtiger Punkt des Vermittlungsvertrages ist der Preis, zu dem das Immobilienunternehmen die Immobilie anbieten wird, die Höhe der Provision, Leistungstermin und Vertragsstrafe im Fall einer Verletzung des Vertrages.

Festlegung eines realistischen Verkaufspreis ist zur Zeit sehr problematisch. Ein zuverlässiges Unternehmen führt zunächst eine Analyse des Markes aus, berücksichtigt den technischen Zustand der Immobilie, beurteilt etwaige Dienstbarkeiten oder Hindernisse und macht den Klienten mit diesen Tatsachen vertraut. Hier kommt die Professionalität des Unternehmens zu Tragen. Der Klient sollte davon überzeigt sein, dass der Preis optimal ist. Vom Verkaufspreis hängt die Höhe der Provision ab. Die liegt in der Regel zwischen 3 – 6 %, es ist allerdings möglich, die Provision niedriger (insbesondere bei großen Immobilien) oder auch höher anzusetzen. Die Provision kann auch auf eine andere Weise festgelegt werden. In der Regel bezahlt die Provision derjenige, der die Dienstleistung bestellte, oft wird die Provision zwischen beiden Parteien geteilt, andere Unternehmen nehmen die Provision nur vom Käufer. Bestimmung über die Vertragsstrafe ist ein selbstverständlicher Bestandteil des Exklusivvertrages. Für das Immobilienunternehmen besteht somit eine Möglichkeit eine Vergütung von Kosten für einen vereitelten Geschäftsfall zu verlangen, wenn der Klient während des vereinbarten Zeitraums ein anderes Unternehmen mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt oder die Immobilie selbst verkauft. Das Immobilienunternehmen trägt nämlich während der gesamten Zeit bestimmte geschäftliche Risiken und muss sich zumindest teilweise schützen. Mit der Unterzeichnung des Vermittlungsvertrages beginnt eine weitere Phase des Immobiliengeschäfts.

Zunächst werden die Unterlagen bezüglich der Immobilie bearbeitet. Es wird Fotodokumentation erstellt, größere Immobilienunternehmen machen auch Videoaufnahmen, es werden Kopien von Bauunterlagen erstellt, sofern sie vorliegen, beim Bauamt werden alternative Nutzungsmöglichkeiten der Objekte oder Grundstücke geprüft, und es wird das sogen. Exposé erstellt, eine Beschreibung der Immobilie also. Dann wird die Immobilie angeboten. Viele Anfänger im Immobiliengeschäft sind der Meinung, dass die Vermarktung nur über Anzeigen möglich ist. Anzeigen sind natürlich wichtig, aber einem etablierten Unternehmen steht selbstverständlich eine eigene Datenbank von potenziellen Klienten zur Verfügung, und solche Unternehmen kooperieren auch mit zahlreichen Unternehmen sowohl im Inland als auch im Ausland. Es ist nicht maßgebend, ob diese Unternehmen miteinander im IT-Bereich verknüpft sind, sondern ob ihre Dienstleistungen auf einem vergleichbaren Niveau erbracht werden und ob das gegenseitige Vertrauen vorliegt. Spezialisten wissen, dass es nicht möglich ist, Immobilien in der Form von Teleshopping zu verkaufen. Erfahrene Makler wissen, dass es viel Mühe kosten, eine Immobilie gut zu verkaufen. Es kommt auf viele Begegnungen mit den Klienten an, Verhandlungen über die Bedingungen, Unterstützung bei der Sicherstellung des Darlehens usw. Es bedeutet viel Arbeit mit Menschen, Behörden und Banken. Und dafür braucht man erfahrene Kollegen, die dem Klienten jederzeit zur Verfügung stehen, dessen Interessen beschützen und ihm absolute Seriosität garantieren.

Immobilienverkauf ist häufig eine langfristige Aufgabe. Es kommt vor, dass obwohl das Immobilienunternehmen mit dem Klienten einen Preis nach bestem Wissen und Kenntnisstand vereinbarte, besteht auf dem Markt zurzeit kein Interesse an der jeweiligen Immobilie. Klienten besuchen dann die Kanzlei oft ungeduldig und verlangen einen schnellen Verkauf und als Argument führen sie dabei an, dass ein Bekannter von ihnen eine ähnliche Immobilie verkaufte (oft zu einem höheren Preis). Und dabei ist diese Kanzlei nicht in der Lage, den Verkauf umzusetzen. Es zeigt sich des Öfteren, dass es nicht der Fall ist, dennoch ist die Situation nicht angenehm und es kostet die Mitarbeiter viel Mühe es dem Klienten zu erklären. Jedes Immobilienunternehmen tut alles Mögliche um die Immobilie zu verkaufen. Oft kann auch ein großes Unternehmen innerhalb der gegebenen Zeit die Immobilie nicht verkaufen. Deshalb ist das Vertrauen des Klienten gegenüber dem Unternehmen sehr wichtig. Man kann nicht erwarten, dass die Immobilie innerhalb von einem Monat oder zwei Monaten verkauft wird. Eine übliche Laufzeit der Verträge ist sechs Monate. Die Laufzeit sollte nicht kürzer als 4 Monate sein. Während der ganzen Zeit sollte der Klient regelmäßig über die Sachlage informiert werden. Das Immobilienunternehmen und der Klient sollten miteinander flexibel kooperieren. 

Wir nehmen mal an, dass das Immobilienunternehmen erfolgreich ist, und einen potenziellen Käufer findet, der den Preis und etwaige ergänzende Bedingungen und Lasten respektiert. Der Klient wird unverzüglich kontaktiert und informiert. In den meisten Fällen ist der Klient mit dem Verkauf an den vom Immobilienunternehmen vermittelten Käufer einverstanden. Jetzt wird der Kaufvertrag vorbereitet. Um eventuelles Risiko zu vermeiden, dass der Käufer von dem vorzubereitenden Kaufvertrag zurücktritt, wird ein Vorvertrag abgeschlossen und der Käufer muss in der Regel eine nicht erstattungsfähige Kaution i.H.v. bis zu 10% des Kaufvertrages hinterlegen. Dies bietet eine Sicherheit für den Fall, dass der Käufer gegen den Vorvertrag verstößt und den Kauvertrag nicht annimmt. Viele renommierten Juristen zweifeln über Wirkungen von Vorverträgen (auch unter Berücksichtigung der bekannt langen Gerichtsverfahren) und somit stellt die Kaution die einzige greifbare Sicherheit dar.

Einen Kauvertrag zu erstellen ist ein sehr komplexer Prozess, auch wenn manche Makler oder Juristen anderer Meinung sind. Jeder Vertrag ist nämlich spezifisch, viele Umstände sind für den jeweiligen Fall individuell. Aus Erfahrungen kann bestätigt werden, dass man mit der Vorbereitung des Kaufvertrages am besten einem Notar oder Rechtsanwalt anvertrauen kann. Der ist dann auch für die Richtigkeit verantwortlich. Die Arbeit des Immobilienunternehmens endet nicht mit der Vorbereitung des Kaufvertrages. Es muss noch für die Eintragung in das Liegenschaftskataster Sorge getragen werden. Das ist eine Handlung, mit der das Eigentumsrecht auf den Käufer übergeht. In der heutigen etwas chaotischen Zeit, wenn es so viele unseriöse Geschäftspartner gibt, räumt dies dem Immobilienunternehmen die Möglichkeit ein, den Verkäufer dadurch zu schützen, dass die Eintragung des Eigentums auf den Käufer bis zum Termin der Bezahlung des Kaufpreises verzögert wird. Komplizierter ist es beim Kauf mit Darlehen, wenn der Käufer die Immobilie als Pfand verwenden will. Dann ist es nur mit einem Vertrag in der Form einer notariellen Niederschrift (d.i. eine öffentliche Urkunde) möglich, ohne ein kompliziertes Gerichtsverfahren die Zwangsvollstreckung über das Vermögen des Käufers zu erreichen, wenn dieser den Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist nicht bezahlt.

Wenn sich ein potenzieller Käufer an das Immobilienunternehmen wendet, ist die Situation etwas einfacher. Entweder interessier er sich für eine konkrete Immobilie oder (und das kommt häufiger vor) sucht er eine bestimmte Art Immobilie. Jedes größeres Immobilienunternehmen hat eine Datenbank mit Anfragen, also wird jeder neue Auftrag für Verkauf einer Immobilie automatisch mit den Daten in dieser Datenbang abgeglichen und der geeignete Klient kann auf diese Art und Weise ausgewählt werden. Der Klient ist über die jeweiligen Angebote stets aktuell informiert. In letzter Zeit tauschen Immobilienunternehmen ihre Daten, Angebote und Anfragen miteinander aus. Sie informieren sich gegenseitig über die Marktlage in ihrer Region.

Jetzt aber zurück zu dem Fall, wenn es einen Klienten gibt, der sein Interesse an einer konkreten Immobilie im Angebot des Immobilienunternehmens bekundet. Wie soll er verfahren? Insbesondere muss er das Exposé verlangen, dem er die grundlegenden Informationen entnehmen kann. Darunter insbesondere eigentumsrechtliche Verhältnisse, technische Daten bezüglich der Immobilie, Lasten oder Dienstbarkeiten, Inhalt des Sachverständigengutachtens, Höhe des Pfandes, verlangter Preis. Wichtig ist auch die Tatsache, ob das Immobilienunternehmen einen Exklusivvertrag hat oder nicht. Falls nicht, ist es ratsam, bei der Verhandlung vorsichtig zu sein, da die Liegenschaft von mehreren Immobilienunternehmen angeboten werden kann und bevor der Klient die erforderlichen Finanzen vorbereitet (oft kostenpflichtig), wird die Immobilie von einem anderen Immobilienunternehmen verkauft. Nach der Durchsicht der Unterlagen, ggf. nach dem der Klient die Videoaufnahmen gesehen hat, muss die angebotene Immobilie gründlich besichtigt werden. Ein Vertreter des Immobilienunternehmens sollte immer dabei sein. Wenn alles in Ordnung ist, muss der Käufer in der Regel die Kaution hinterlegen, der Vorvertrag (ggf. Niederschrift über die Hinterlegung der Kaution) wird unterzeichnet und das Immobilienunternehmen erhält Unterlagen für die Vorbereitung des Kaufvertrages. Ferner wird verfahren, wie oben ausgeführt.

Bei Vermietung einer Immobilie ist das Verfahren ähnlich, wie es beim Verkauf oder Erwerb der Fall ist. Es ist ratsam, Aufmerksamkeit dem Inhalt des Mietvertrages zu widmen, weil die Laufzeit des Vertrages oft länger als fünf Jahre ist. Vor diesem Hintergrund muss im Vertrag auch die Entwicklung der Mietpreise, Kosten, bei langfristigen Mietverträgen auch Inflation bzw. Aufwertung der Währung, Umfang der vom Mieter und Vermieter zu bezahlenden Reparaturen usw. berücksichtigt werden. Aus Erfahrung ist bekannt, dass eine hohe Qualität des Mietvertrages insbesondere bei großen Liegenschaften der allerwichtigste Faktor ist.

Anhand der vorgenannten Ausführungen kann eine Übersicht über Basisempfehlungen wie folgt vorgeschlagen werden.

Zusammenfassung praktischer Ratschläge für Besucher von Immobilienunternehmen 

  • Wenden Sie sich an etablierte Immobilienunternehmen. Lassen Sie sich nicht von Einzelpersonen überzeugen, die Ihnen fantastische Immobilien und Dienstleistungen versprechen.
  • U.a. liefert Hinweise betreffend das Niveau des konkreten Immobilienunternehmens auch Ausstattung der Büroräumlichkeiten, Verhalten der Mitarbeiter und die ganze Sphäre.
  • Widmen Sie Aufmerksamkeit den Informationen über Arbeitsweise des von Ihnen gewählten Immobilienunternehmens. Machen Sie sich mit dessen Betriebsvorschriften vertraut.
  • Schliessen Sie einen Vertrag mit dem Immobilienunternehmen erst nach reiflicher Überlegung ab. Kein redlicher Geschäftsmann sollte Sie zu einer schnellen Entscheidung drängen.
  • Behalten Sie im unterzeichneten Vertrag vo, dass Sie nur einen solchen Käufer akzeptieren, der alle im Vermittlungsvertrag aufgeführten Verkaufsbedingungen erfüllt.
  • Verlangen Sie die Vollständigkeit des Vermittlungsvertrages, und genaue Formulierung sämtlicher Bestimmungen, wichtig sind Fristen, Terminen und die Provision. Im Zweifel können Sie über das ganze noch vor der Unterzeichnung von einem Jurist beraten lassen.
  • Akzeptieren Sie nur einen vom Notar oder Rechtsanwalt erstellten Kaufvertrag. Lehnen Sie einen Kaufvertrag, der von anderen Personen erstellt wurde, ab.
  • Verlangen Sie beim Erwerb einer Immobilie von dem Immobilienunternehmen eine Bestätigung, dass das Unternehmen die Immobilie anbieten kann. So vermeiden Sie allfällige spätere Probleme.
  • Besichtigen Sie gründlich die zu erwerbende Immobilie. Im Zweifel können Sie einen Fachmann einschalten. Verlangen Sie alle erforderlichen Unterlagen und Informationen betreffend die Immobilie. Entscheiden Sie sich erst nach reiflicher Überlegung aller Fakten.
  • Sie erwarten Seriosität vom Immobilienunternehmen. Seien Sie auch seriös. Das gegenseitige Vertrauen ist Voraussetzung des Erfolgs beim Geschäft.